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三菱地所が目指す「100年先を見据えたまちづくり」 その中で取り組むスタートアップ投資や新事業創出とは

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1937年に設立された老舗の不動産デベロッパーである三菱地所が変貌を遂げている。三菱地所では今、その重厚なイメージを覆すような新事業が次々と誕生している。自ら事業を立ち上げるだけでなく、スタートアップとの協業や新事業アイディアを社内から募集して事業化する制度構築などにも携わり、事業が立ち上がる仕組みづくりを主導するのが新事業創造部だ。今回は新事業創造部の宮阪恭一氏に、三菱地所での新事業創造の取り組みや、他社では実現できなかったまちづくりに関連する手触り感のある仕事とはどのようなものなのかを聞いた。

〈Profile〉
宮阪恭一(みやさか・きょういち)三菱地所株式会社 新事業創造部 統括
東京大学経済学部卒。2003年、メガバンクに入社。法人営業を担当した後、2006年に不動産アセットマネジメント会社に転職。2011年、三菱地所に入社。都市開発事業部を経て、2018年4月から新事業創造部。

東日本大震災を機に、金融商品ではない「自分で作る不動産」に興味

――三菱地所への転職を考えられたのは、どのようなタイミングだったのでしょうか。

宮阪:前職では、不動産ファンドの運営に携わり、いわば投資商品として不動産を扱っていました。仕事も忙しく充実していましたが、転換点となったのが東日本大震災です。

入居していたビルも大きく揺れて怖い思いをしましたが、なにより当時は子どもが生まれたばかり。家族と一時的に連絡がとれなくなったり、粉ミルクが手に入りにくくなったりして、社会のインフラが脅かされることに不安を感じました。一方で、お互いに助け合う地域コミュニティの重要性も再確認しました。

その経験から、金融的側面が強かったそれまでの仕事から、より社会・生活に根差した仕事に興味を持つようになりました。投資対象としての不動産ではなく、安心・安全な街をつくっていく仕事、不動産開発の段階からの「手触り感」がある仕事に携わりたいと思い始めたんです。価値観が大きく変わった転換点でした。

――三菱地所に入社されてからは、どのような仕事をされていたのでしょうか。

宮阪:都市開発事業部という、オフィスビルの開発部門に配属されました。都心部を中心に土地を取得し、オフィスビルなどの収益用不動産を開発した上で最終的にはそれを不動産投資マーケットで売却するところまでを担当する部署ですが、私は主に土地の取得や、そこでどういった建物を開発するかの商品企画を担当していました。

前職では、証券化された不動産を買う側にいたので、その経験を活かすこともできたかと思います。不動産開発に関してはそれまでほぼ未経験でしたが、先日竣工した「the ARGYLE aoyama」の企画や若手社員の発案による新たなオフィスブランド「CIRCLES(サークルズ)」の立ち上げなど、様々なことを経験できました。

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新事業は、旧態依然としたビジネスモデルに安住することへの危機感の表れ

――宮阪さんが現在在籍している新事業創造部は、まさに新事業を担う部門です。三菱地所はなぜ、新事業創造に注力しているのでしょうか。

宮阪:三菱地所グループは、『まちづくりを通じて社会に貢献します』という基本使命を掲げていますが、そのまちづくりも、これまでのようなデベロッパーの専売特許ではなくなっていると言えます。

すでに、トヨタ自動車が実験都市を開発するプロジェクトを発表したり、Googleの関連会社がトロントにスマートシティを開発するビジョンを提案したりと、デベロッパー以外の企業がまちづくりに参入してきています。私たちはこういった状況に危機感を感じています。

三菱地所は「日本のデベロッパー」という括りでは大手になりますが、世界に目を向ければ「ZORC(Zillow、Opendoor、Redfin、Compass)」と称されるユニコーン企業群や、Airbnb、WeWorkなど、テクノロジーと新たなビジネスモデルを武器とした新興企業の台頭が著しい状況です。旧態依然としたビジネスモデルにあぐらをかいている余裕はないと言えます。

この環境をピンチではなくチャンスと捉え、ビジネスモデルを革新するために生まれたのが、新事業創造部です。ドラッカーは「変化はコントロールできない。できるのは変化の先頭に立つことだけである」と言っていますが、まさにその通りだと思っています。変化の先頭に立って想像力を働かせ、将来どういうあり方が求められるのかを考えてまちづくりをしていくのが、我々デベロッパーのミッションだと考えています。

――新事業創造部では、具体的にどのような取り組みをしているのでしょうか。

宮阪:まず、新事業を自分たちで立ち上げることが大きなミッションです。現在は農業や再生可能エネルギー事業などを新事業として手掛けていますが、不動産に隣接する分野である空港事業やリゾートホテルの運営などの事業も、新事業創造部から生まれました。もちろん、コアビジネスである不動産業をより効率化・高度化したりする事業の開発も求められています。

さらに、新事業を創出する仕組みをつくることです。新事業創造部は15名ほどの小さな組織で、自分たちでやれることには限界があります。レバレッジをかけるために、仕組みをつくっているんです。

外部向けの仕組みの1つが、コーポレート・アクセラレーター・プログラムです。複数のテーマを設定し、そのテーマにフィットする技術、サービスを持っているスタートアップを募り、協業を図ります。まだ三期目ですが、過去 2 回の実施で約 400 件以上のビジネスプランの応募があり、その中から協業で新しいビジネスがスタートしたり、出資に至ったりした案件も出てきています。

農業やメディテーション…不動産のイメージを覆す新事業

――社内からも新事業案を募る制度があると聞きました。

宮阪:新事業提案制度です。これは年1回のプログラムで、社歴に関係なく誰でも提案ができる制度です。2度の審査を通過した案件は、翌年度に提案者自らが新事業創造部に異動し、専任で事業化を図ることになります。

イメージしやすいよう、ここ2年で事業化した案件を紹介します。ひとつは、「Co-Living」というコミュニティ形成を重視した新しいコンセプトの住まい方を事業化した「Hmlet Japan」。これは、当社シンガポール支社に駐在していた社員が、現地で普及しつつあるCo-Livingを日本でも展開したい、と提案してくれた案件です。

複数のフィットネス施設の都度利用を可能にしたサービス「GYYM(ジーム)」、高糖度ミニトマト生産事業の「メックアグリ」、メディテーションスタジオの「Medicha」と、一見、不動産とは関係ない事業もこの制度から生まれています。各事業は三菱地所として子会社を設立し、提案者が代表取締役に就任した上で、事業を推進しています。

新事業提案制度は1999年から始まりました。当社は社員数約900名の会社ですが、もともと年間の応募件数が10件以下だったのが、最近は年間30件弱の提案が集まるようになりました。若手からの応募も多く、例えば今期は入社2年目の社員が最終合格し、事業化を目指しています。

不動産デベロッパーというイメージからすると意外に思われるかも知れない新事業が、次々と生まれています。スタートアップと協業することも、昔では考えにくかったのではないでしょうか。今は当たり前になって、パートナーのスタートアップに出向したり、副業としてスタートアップを手伝っている社員もいたりするぐらいです。私たち自身の働き方を含め、この数年で劇的に変わりました。

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投資目的は、上場によるリターンではない。協業による既存事業の変革を目指す

――三菱地所ではスタートアップ投資も積極的だそうですが、VCなどと何が違うのでしょうか。

宮阪:新事業創造部が投資機能を持っていますが、VCと違い、株式上場等による金融リターンを得ることを主目的としていません。どういった協業ができるか、この会社の技術を使って我々の事業をどう変えていけるか、どんな事業を興せるか、という観点で投資しています。基本的には、不動産テックと呼ばれる分野を中心に、既存事業を進化・深化させるようなパートナーに投資するケースが多いです。

私の担当案件でいうと、新事業提案制度の話で出てきた「Hmlet Japan」のケースです。これは、東南アジア最大のCo-Living運営事業者である、シンガポールのHmlet社に出資をしています。その上で、Hmlet社と三菱地所で「Hmlet Japan」というジョイントベンチャーを設立し、Hmlet社のブランドやテクノロジーと三菱地所の不動産ノウハウとを掛け合わせた事業を展開中です。

また、少し変わったところでは、宇宙ゴミを除去するサービスを開発している「アストロスケール」への投資も担当しています。宇宙産業は2040年には現在の2.5倍、100兆円の市場規模になると言われ、日本の成長産業の1つでもあります。

不動産賃貸業を営むデベロッパーとしてはもちろん、スマートシティを考える上では衛星データの活用等、切り離せない産業でもあり、宇宙産業にタッチポイントを持っておきたいということと、アストロスケール社が提供するサービスがそうした宇宙産業の持続的な発展に必要であることが投資の決め手となりました。

私自身の思いとして、社長の信念に共感し、ぜひ一緒に事業を進めたいと感じたことも背景にありましたので、結果に繋げていきたいですね。

当然すぐに結果が出る案件ばかりではありませんが、我々自身の変革に直結する取り組みであるため、大いにやりがいがあります。

――投資先はどのように開拓していますか。

宮阪:お話をしましたアクセラレータープログラムに応募してくださったスタートアップとの協業から投資につながることもありますし、我々が出資しているVCの方々から「この会社が三菱地所に合いそう」と紹介いただくこともあります。

協業が目的ですので決して投資ありきではありませんが、各部署の課題を吸い上げ、その課題解決に資する技術やサービスを持っている企業を能動的に探しに行くケースと、紹介等を通じて様々な出会いがある中で、新たな事業をともに作っていくケースがあるかと思います。セミナーやピッチイベントなどへは積極的に参加し、アンテナを張るようにしています。

オフィスビルや商業施設を生かしたスタートアップとの協業がVCにない強み

――三菱地所でスタートアップ投資をする利点は何でしょうか。

宮阪:グループで豊富なアセット、リソースを持っているので、様々なシナジーを出せるところです。物件でいえば、オフィスビル、商業施設、マンションだけでなく、空港やホテル、物流施設などもあります。

また、大丸有と呼ばれる大手町・丸の内・有楽町エリアだけでも4300を超える事業所があり、約28万人のワーカーがいます。グループで管理するマンションは30万戸を超えています。お客様とのリアルなタッチポイントを、これだけ持っている会社はなかなかないと思います。

アセットの活用例を出すと、現在「SEQSENSE」という会社に出資し、警備用自律移動型ロボットの開発をともに進めています。三菱地所の本社がある大手町パークビルなどを実証実験の舞台としてビル管理のノウハウとともに提供することで、SEQSENSE社はロボット開発をスムーズに進めることができるようになり、三菱地所はいちはやく警備業務の効率化・高度化を図ることができるようになります。一部のオフィスビルにはすでに導入されていますが、三菱地所グループが所有・運営する各種施設に横展開していくことが次の目標です。

少子高齢化が進む将来に向けて、ビルメンテナンス、掃除、警備、運搬などの業務における深刻な人手不足をロボットによる自動化で解決していくと同時に、ロボットの運用から得られるデータをもとに、例えばどのようなビルのレイアウトなら警備ロボットが動きやすいのか、運用において何が障害になるのか、といったことをビルの設計やまちづくりに活かしていくことを考えています。

新しいテクノロジーやサービスは、ビル単体で導入するにはコストオーバーの可能性があります。しかし、大丸有というエリア全体で見ると成り立つケースがあるかもしれません。

例えばこれまでも自動運転シャトルバスの運行実験や、警備・防災・物流領域での活用を視野に入れたドローンの飛行実験等、自治体やエリア内の企業の協力を得ながら、数々の実証実験を進めてきています。このように事業開発を推進していくために広いフィールドを提供できることは、他の事業会社やVCにない強みだと考えています。

一方で、スタートアップ投資そのものにおいては、いわゆる不動産投資とはまた違う金融的な要素も強くなってきますので、これまでの経験を活かしつつ、外部の専門家とも協業しながら進めるようにしています。

――まちづくりを手がける三菱地所ならではのシナジーですね。宮阪さんの考えるまちづくりのおもしろさ、難しさとは。

宮阪:おもしろさと難しさは表裏一体で、未来を想像しながら街をつくっていくところにあると思います。

例えば、この数年でWeWorkのような業態が市民権を得て従来型のオフィスの在り方に影響を与えていますが、これからリモートワークが更に一般化するようになると、都心のオフィスに求められる役割は決定的に異なってくるのではないでしょうか。テクノロジーの発展や社会システムの変容によって、オフィスビルのみならず、住居も商業施設のあり方もすべて変わっていきます。

また、人々の意識も大きく変化しています。20年後、100年後に社会を担う人が住みよい街とはどういう街なのか。日本だけでなく海外の人にとっても魅力的な街とはどういう街なのか。絶えず新しい価値観を取り入れながら、アンテナを高くはって、将来を見据えていかなければなりません。

そうしたまちづくりはデベロッパーだけでできるものではなく、また、一度建物を整備したら終わり、というものでもありません。だからこそ三菱地所はオープンイノベーションを推進し、エコシステムの形成に注力しているとも言えます。

私たち新事業創造部にはそのハブとしての役割が期待されていますが、そうした事業部の方向性と、個人的な課題意識、例えば震災に負けない安心・安全なまちづくりや、街の魅力・磁力の強化による国際競争力の向上といったテーマをリンクさせながら事業開発に携われるのは、とても魅力的だと思います。

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date_range 2020-04-30

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